BGH: Vermieter-Abmahnung ist rechtlich wirkungslos

Zwar kann ein Mieter nichts gegen eine Abmahnung des Vermieters wegen angeblicher Lärmbelästigung unternehmen. Allerdings ist die Abmahnung als solche rechtlich wirkungslos - der Vermieter müsste in einem Räumungsprozess das Verschulden trotzdem beweisen.

Jeweils eine gute und eine schlechte Nachricht für Mieter und Vermieter: Letzterer kann seinen Mieter wegen angeblicher Pflichtverletzungen abmahnen und ihm mit der Kündigung drohen. Der Mieter kann nichts gegen eine solche Abmahnung unternehmen, selbst wenn er sie für unberechtigt erachtet. Allerdings ist eine solche Abmahnung ohnehin wirkungslos, der Mieter hat alleine wegen der Abmahnung keinerlei Nachteile zu befürchten, urteilte nach Angaben des Immobilienportals Immowelt.de der Bundesgerichtshof (Az.: VIII ZR 139/07).

Im verhandelten Fall mahnte ein Vermieter seinen Mieter ab, weil er angeblich mehrfach nächtens mit seinem TV-Gerät überlaut die Nachbarn beschallte. Diese hätten sich wiederholt über den Lärm beschwert. Unterlasse der Mieter die Ruhestörungen nicht, so habe er mit der fristlosen Kündigung zu rechnen, polterte der Vermieter im Abmahnungs-Schreiben. Der Mieter jedoch meinte, die Abmahnung sei unberechtigt und wollte sie gerichtlich aus der Welt schaffen.

Letztinstanzlich fällte der BGH ein Urteil, mit dem wohl weder Mieter noch Vermieter besonders glücklich sein können: Demnach ist es unerheblich, ob die Abmahnung zu Recht oder zu Unrecht ausgesprochen wurde, der Mieter kann nichts dagegen unternehmen. Allerdings hat der Mieter auch keinerlei Nachteile zu befürchten. Denn in einem Abmahnungs-Schreiben beanstande der Vermieter lediglich ein Fehlverhalten. Eine Beanstandung ist aber kein Beweis - kommt es später zu einem Rechtsstreit, so müsse der Vermieter die angeblichen Pflichtverletzungen in vollem Umfang beweisen, wenn der Mieter diese bestreitet. Insofern verschaffe eine Abmahnung dem Vermieter keinerlei "Beweisvorsprung", wie der BGH laut Immowelt.de argumentiert.

Ein Recht darauf, dass eine zu Unrecht ausgesprochene Abmahnung beseitigt wird, gibt es zwar im Arbeits- nicht jedoch im Mietrecht, ergänzten die BGH-Richter. Grund: Es bestehe eine sehr ausgeprägte Fürsorgepflicht des Arbeitgebers seinen Arbeitnehmern gegenüber. Die gebe es im Mietvertragsrecht nicht einmal in einem annähernd vergleichbaren Maße.