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Unter welchen Umständen ist eine Kündigung wegen unpünktlicher Mietzahlungen zulässig?

Pressemitteilung von

www.Mietrecht-Rath.de - Spezialist für Kündigung und Räumung
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Bei unpünktlicher Mietzahlung muss der Mieter grundsätzlich mit der Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter rechnen.

(fair-NEWS) Wann und wie oft dies sein muss, ist in der Rechtsprechung noch uneinheitlich. Erst wenn die verspätete Mietzahlung zur Gewohnheit wird, ist eine Kündigung gerechtfertigt.

Nach § 543(1) BGB kann fristlos „aus wichtigem Grund“ gekündigt werden. Die ordentliche Kündigung nach § 573(2) Nr. 1 BGB mit gesetzlicher Kündigungsfrist setzt eine „nicht unerhebliche Pflichtverletzung“ voraus:

Urteil des Landgerichts Berlin vom 29.11.2016 - 67 S 329/16

Nachdem ein Mieter an drei aufeinanderfolgenden Monaten "geringfügig verspätet" zahlte, mahnte der Vermieter den Mieter ab. Als der Mieter zwei weitere Male ebenfalls "geringfügig verspätet" bezahlt hatte, erklärte der Vermieter sowohl die außerordentliche fristlose als auch die ordentliche Kündigung.

Das Landgericht Berlin hielt beide Kündigungen für unwirksam, weil weder ein wichtiger Grund vorläge noch eine erhebliche Pflichtverletzung gegeben sei. Was darunter zu verstehen sei, ergebe sich aus einer umfassenden Interessenabwägung. Die Richter hielten dem Mieter zu Gute, dass die unpünktlichen Mietzahlungen nur mit "geringer zeitlicher Verzögerung" sowie über einen kurzfristigen Zeitraum von "wenigen Monaten" erfolgt sind. Außerdem sei der Mieter seit zwölf Jahren seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag ordnungsgemäß nachgekommen.

Urteil des Landgerichts Düsseldorf vom 29.06.2016 - 23 S 100/15

In diesem Fall hatte ein Mieter eine Abmahnung erhalten, nachdem er vier Monate die Miete zu spät bezahlt hatte. Nachdem er zwei weitere Male unpünktlich gezahlt hatte, kündigte der Vermieter fristlos und hilfsweise fristgerecht.

Sowohl das Amtsgericht Neuss als Vordergericht als auch das Landgericht Düsseldorf als Berufungsgericht entschieden, dass die fristlose Kündigung rechtmäßig erfolgt ist. Hier sahen die Richter die Merkmale „wichtiger Grund“ und „nicht unerhebliche Pflichtverletzung“ als erfüllt an. Der Vermieter könne hier nicht mehr darauf vertrauen, dass der Mieter sein Zahlungsverhalten ändere.

Urteil des Landgerichts Würzburg vom 10.07.2013 - 42 S 406/13

Hier hatte der Mieter die Miete über einen Zeitraum von zehn Monaten insgesamt sechs Mal zwischen einem und drei Tagen zu spät entrichtet. Sodann erklärte der Vermieter die fristlose Kündigung.

Das Gericht betonte, dass ein Vermieter grundsätzlich bei mindestens sechs verspätet gezahlten Mieten eine fristlose Kündigung aussprechen darf. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz bestehe jedoch, wenn es sich um lediglich "geringfügige Zahlungsverzögerungen" handelt. Davon ging das Gericht aufgrund der minimalen Zahlungsverspätungen von ein bis drei Werktagen aus.

Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg vom 27.02.2013 - 214 C 257/12

Die Zahlungen erfolgten für den jeweiligen Monat erst am 18.04., am 24.05., am 25.06., am 19.07. sowie nach dem 05.08. des betreffenden Jahres. Darüber hinaus hatte der Mieter zehn Monate lang jeweils € 12,00 zu wenig Nebenkostenvorauszahlung geleistet. Der Vermieter hatte zwei Mal abgemahnt. Danach sprach er die fristlose sowie hilfsweise die fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses aus.

Das AG Charlottenburg entschied, dass jedenfalls die ordentliche Kündigung rechtmäßig ist. Der Mieter habe durch seine fünf unpünktlichen Mietzahlungen eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung gemäß § 573(2)Nr. 1 BGB begangen. Das bestätigte das Landgericht Berlin mit Beschluss vom 05.06.2013 - 18 S 104/13.


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Rechtsanwalt Marco Rath
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