Was tun, wenn der Mieter nicht zahlt?

Die weltweite Wirtschaftskrise hat die deutschen Arbeitnehmer längst erreicht. Viele haben ihren Job verloren oder wurden in die Kurzarbeit geschickt. Auch für alle, die noch eine Arbeit haben, ist die Lage angespannt. Kein Wunder, dass in einer solchen Situation hohe regelmäßige Ausgaben, wie z.B. die monatliche Mietzahlung, ganz besonders schmerzen.

Die Eigentümerschutzgemeinschaft Haus und Grund (Berlin) schätzt die Mietschulden, die mittlerweile bei allen privaten Vermietern in Deutschland aufgelaufen sind, auf sagenhafte 2,2 Milliarden Euro. Der Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) geht zwar von einer geringeren, aber immer noch beachtlichen Zahl aus: Er beziffert die Höhe der Mietschulden bei gewerblichen Vermietern für das Jahr 2007 auf 582 Millionen Euro.

Was also kann man als Vermieter tun, wenn Mieter entweder zu spät oder gar nicht zahlen bzw. unerhebliche oder vermeintliche Mängel vorschieben, um die monatliche Mietbelastung zu senken? Dazu Rechtsanwältin Heidi Schnurr, Expertin für den Bereich "Vermieten & Verwalten" beim Immobilien-Portal www.meineimmobilie.de: "Für Vermieter gibt es durchaus rechtliche Mittel, die überfällige Miete einzufordern. Wichtig ist dabei oftmals die fristgerechte und korrekte Abmahnung."

Bei ständig unpünktlichen Mietzahlungen darf der Vermieter ordentlich kündigen, vorausgesetzt er hat vorher fleißig Abmahnungen gesammelt. Zahlt der Mieter dagegen zu wenig oder gar keine Miete, darf der Vermieter ab einem bestimmten Zahlungsrückstand sogar fristlos kündigen. Das ist dann der Fall, wenn die Mietschulden aus zwei aufeinanderfolgenden Monaten mehr als eine Monatsmiete bzw. aus mehreren, nicht aufeinanderfolgenden Monaten mindestens zwei Monatsmieten umfassen (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 BGB).
Mindert der Mieter wegen angeblicher Mängel die Miete, gilt für Vermieter folgende Regel: Immer den Mangel zeigen lassen und möglichst schnell den Handwerker bestellen. Liegt tatsächlich ein erheblicher Mangel vor, darf der Mieter so lange mindern, wie der Mangel besteht. Sorgt der Vermieter für eine schnelle Abhilfe, kommt er so schnell wieder zu seiner vollen Miete!

So weit die rechtliche Seite. Die menschliche Seite sieht oft anders aus: Jeder Vermieter weiß, dass langjährig bestehende und reibungslose Mietverhältnisse von unschätzbarem Wert sind. Bevor also "die Kündigungskeule" ausgepackt wird, sollte man wenn möglich versuchen, gemeinsam mit dem Mieter eine Lösung aus der Zahlungskrise zu finden. "Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsrückstands sollte gerade für Vermieter mit langjährigen Mietverhältnissen der letzte Weg sein", so Heidi Schnurr. "Aus rechtlicher Sicht kann der Vermieter die Miete z.B. stunden oder dem Mieter eine Ratenzahlungsvereinbarung anbieten." Für den Mieter bedeutet das, dass er seine Mietschulden abstottern darf und den Vermieter schützen sogenannte Verfallsklauseln vor dem Mietverlust. Diese besagen, dass sofort die gesamte Restsumme fällig wird, wenn der Mieter auch nur eine Rate zu spät zahlt.

Vermieter sollten ihren Mieter zudem auf die Möglichkeit hinweisen, Wohngeld bei der zuständigen Gemeinde zu beantragen. Auch, wenn dem Mieter seine Notlage peinlich ist: Wohngeld ist kein Almosen, sondern eine Leistung, auf die - wenn bestimmte Voraussetzungen erfüllt sind - jeder Bürger einen Rechtsanspruch hat. Der Antrag ist an die zuständige Wohngeldstelle zu richten, die meist bei der Kreis-, Gemeinde-, Amts- oder Stadtverwaltung angesiedelt ist.

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