Die D.A.S. informiert: Urteile in Kürze - Mietrecht

Betreibt ein Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters in seiner Wohnung einen Gewerbebetrieb, der auch nach außen hin in Erscheinung tritt, kann der Vermieter in manchen Fällen den Mietvertrag kündigen. Nach einem Urteil des BGH sind zwar nicht störende Gewerbetätigkeiten zu erlauben. Dies gilt laut Mitteilung der D.A.S. jedoch nicht für ein Gewerbe mit angestellten Mitarbeitern.

BGH, Az. VIII ZR 165/08

Hintergrundinformation:
Eine Mietwohnung wird meist ausdrücklich zu einem bestimmten Zweck vermietet, nämlich zum Wohnen. Die Ausübung einer beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit in der Wohnung ist vom Mietvertrag nicht abgedeckt und bedarf grundsätzlich der Erlaubnis des Vermieters. Der Bundesgerichtshof hatte sich nun mit der Frage zu beschäftigen, wann eine unerlaubte Gewerbetätigkeit des Mieters eine Kündigung rechtfertigt. Der Fall: Ein Wohnungsmieter betrieb ein Gewerbe als Immobilienmakler. Die Tätigkeit wurde ausschließlich von der Wohnung aus durchgeführt. In der Wohnung wurden nach Ansicht des Vermieters sogar Mitarbeiter beschäftigt. Nach vergeblicher Aufforderung, die Gewerbetätigkeit in der Wohnung einzustellen, kündigte der Vermieter den Mietvertrag wegen vertragswidriger Benutzung. Das Urteil: Der Bundesgerichtshof wies darauf hin, dass Vermieter eine gewerbliche oder freiberufliche Tätigkeit ihres Mieters, die nach außen hin, etwa durch Werbung, in Erscheinung tritt, grundsätzlich nicht dulden müssen. In Einzelfällen könne der Vermieter allerdings nach dem Grundsatz von "Treu und Glauben" dazu verpflichtet sein, sein Einverständnis zu erteilen - insbesondere dann, wenn die Berufstätigkeit niemanden störe und die Wohnung dadurch nicht mehr in Mitleidenschaft gezogen werde als durch die normale Wohnnutzung. Wie die D.A.S. Rechtsschutzversicherung mitteilte, ist jedoch die Grenze erreicht, sobald der Mieter in der Wohnung Mitarbeiter beschäftigt: So etwas muss vom Vermieter keinesfalls geduldet werden und berechtigt zur Kündigung.

Bundesgerichtshof, Urteil vom 14.07.2009, Az. VIII ZR 165/08