Mietrecht: Kosten für Öltankreinigung sind umlagefähig

Der BGH (Bundesgerichtshof)gab gestern einem Vermieter Recht, der die Kosten für die Öltankreinigung über die Betriebskostenabrechnung eingefordert hatte. Außerdem entschied der BGH, dass diese Kosten nicht auf mehrere Abrechnungsperioden aufgeteilt werden müssen, wenn sie nur in mehrjährigem Rythmus anfallen.

Die Vorinstanzen hatten zum Teil angenommen, bei den Reinigungskosten handele es sich um nicht umlagefähige Instandhaltungskosten. Diese Ansicht verwarf der BGH: "Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung werden durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht oder müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden, um die durch Abnutzung, Alterung oder Witterungseinwirkung entstehenden baulichen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen; sie betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile. Die von Zeit zu Zeit erforderlich werdende Reinigung des Öltanks dient dagegen nicht der Vorbeugung oder der Beseitigung von Mängeln an der Substanz der Heizungsanlage, sondern der Aufrechterhaltung ihrer Funktionsfähigkeit und stellt damit keine Instandhaltungsmaßnahme dar. Ferner handelt es sich auch - wie nach § 2 Nr. 4 Buchst. a BetrKV erforderlich - um "laufend entstehende" Kosten, auch wenn Tankreinigungen nur in Abständen von mehreren Jahren durchgeführt werden; ein solcher mehrjähriger Turnus reicht aus, um die wiederkehrenden Belastungen als laufend entstehende Kosten anzusehen."

Der Bundesgerichtshof hat weiter entschieden, dass der Vermieter nicht verpflichtet ist, die jeweils nur im Abstand von mehreren Jahren anfallenden Tankreinigungskosten auf mehrere Abrechnungsperioden aufzuteilen. Sie dürfen vielmehr - ebenso wie etwa die im vierjährigen Turnus entstehenden Kosten der Überprüfung einer Elektroanlage (BGH, Urteil vom 14. Februar 2007 - VIII ZR 123/06, NJW 2007, 1356) - grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen.

Urteil vom 11. November 2009 - VIII ZR 221/08