Mietrecht: Kündigungsausschluss des Mieters manchmal wirksam

Unterschreibt ein Mieter einen Mietvertrag, wonach er für einen bestimmten Zeitraum einseitig auf sein Kündigungsrecht verzichtet, so ist eine solche Regelung unter bestimmten Voraussetzungen wirksam. Dies hat nach Angaben des Immobilienportals Immowelt.de der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden (Az.: VIII ZR 270/07).

Im verhandelten Fall schlossen Mieter und Vermieter einen Staffelmietvertrag ab, in dem vereinbart wurde, dass der Mieter 24 Monate lang einseitig auf sein gesetzliches Kündigungsrecht verzichten müsse. Der Mieter kündigte allerdings schon vor Ablauf dieser 24 Monate das Mietverhältnis und argumentierte, die Klausel benachteilige ihn unangemessen, weil sie nur für den Mieter gelte. Zulässig wäre nach Ansicht des Mieters nur ein beidseitiger Kündigungsausschluss gewesen, wonach sowohl Mieter als auch Vermieter eine Zeit lang auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung verzichten.

Diese Auffassung vertrat der Bundesgerichtshof letztinstanzlich nicht: Der einseitige Kündigungsausschluss benachteilige demnach den Mieter nicht unangemessen. Durch die Vereinbarung einer Staffelmiete sei der Mieter vor weitergehenden Mieterhöhungen geschützt, insofern sei ein Mietvertrag mit Staffelmietvereinbarung und einseitigem Kündigungsverzicht akzeptabel, zitiert Immowelt.de die Richter.

Unter anderen Voraussetzungen kann ein solcher Kündigungsausschluss des Mieters allerdings unwirksam sein: So urteilte der BGH unlängst, dass eine solche Regelung ohne Staffelmietvereinbarung nichtig ist (Az.: VIII ZR 30/08). Grund: Der Mieter hat in diesem Fall keinen Vorteil, sondern nur Nachteile. Der Vermieter könnte unter Umständen die Miete deutlich erhöhen, ohne dass der Mieter die Chance hätte, vor Fristablauf die Wohnung zu kündigen.

Laut Gesetz kann ein beidseitiger Kündigungsausschluss in einem Formularmietvertrag für maximal vier Jahre vereinbart werden. Bei individuell ausgehandelten Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter lassen die Gerichte auch maximal fünf Jahre durchgehen. Die gesetzliche Regelung fordere nicht zwingend, dass ein Kündigungsausschluss wechselseitig sowohl für Mieter als auch Vermieter gelten muss, argumentiert der BGH. Allerdings würde ein einseitiger Kündigungssauschluss, der dem Vermieter nur Vorteile, dem Mieter aber nur Nachteile bringt, letzteren unangemessen benachteiligen. Solche Regelungen können einen Verstoß gegen die gesetzlichen Bestimmungen über allgemeine Geschäftsbedingungen (Formularklauseln) darstellen.