Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete-Obergrenze zulässig

Vermieter können nicht nach Gutdünken die Miete erhöhen. Zum einen darf die Miete innerhalb von drei Jahren um insgesamt maximal 20 Prozent steigen. Zum anderen darf die Miete nach einer Erhöhung nicht über der für vergleichbare Wohnungen liegen. Maßstab für die so genannte ortsübliche Vergleichsmiete muss nicht unbedingt ein Mietspiegel sein: Ist ein solcher für einen Ort oder Stadtteil nicht vorhanden, können die tatsächlichen Mieten für vergleichbare Wohnungen im gleichen Stadtteil herangezogen werden, die zum Beispiel ein Gutachter ermittelt. Und: Kommt der Gutachter zu dem Schluss, dass es bei den Vergleichswohnungen eine Preisspanne gibt, so muss sich der Vermieter nicht etwa am Durchschnittswert orientieren, sondern kann die Obergrenze der Preisspanne für seine Mietforderung ansetzen, entschied nach Angaben des Immobilienportals Immowelt.de der Bundesgerichtshof (BGH; Az.: VIII ZR 30/09).

Im verhandelten Fall gab es keinen Mietspiegel. Um seinen Mieterhöhungswunsch durchzusetzen, beauftragte der Vermieter einen Sachverständigen mit der Ermittlung tatsächlicher Mieten für vergleichbare Wohnungen. Dieser stellte für 19 Wohnungen eine Miete zwischen 3,35 und 3,59 Euro pro Quadratmeter fest. Nachdem der Mieter wegen der seiner Meinung nach zu happigen Mieterhöhung auf 3,59 Euro pro Quadratmeter klagte, erachtete die Vorinstanz lediglich eine Mieterhöhung auf den Mittelwert dieser Spanne, 3,47 Euro, für gerechtfertigt. Dem folgte der BGH nicht: Der Vermieter könne die Miete auf bis zu 3,59 Euro pro Quadratmeter anheben.

Dass der Sachverständige die Vergleichspreise dadurch ermittelte, indem er andere Vermieter befragte, sah der BGH anders als der Mieter nicht kritisch. Denn es gab keine Anhaltspunkte, dass die anderen Vermieter flunkerten oder bewusst nur die Mietpreise für ihre teuersten Wohnungen offenbarten.

Übrigens: Vergleichsmieten sind bei Neuvermietungen weniger von Bedeutung: Wegen der Vertragsfreiheit kann auch eine Miete oberhalb der ortsüblichen Miete vereinbart werden, sofern der Vermieter damit nicht sittenwidrig eine vorhandene Wohnungsnot oder die Unerfahrenheit eines Interessenten ausnutzt. Allerdings kann er in den Folgejahren erst dann die Miete erhöhen, wenn das Mitniveau so weit steigt, dass die ortsübliche Miete höher ist als die tatsächlich gezahlte Miete.