Auer Witte Thiel: „Nach unseren Erfahrungen Unterscheidung zwischen Grundfläche und Wohnfläche“

München, im Februar 2010: Ein neues BGH-Urteil bestätigt die Erfahrungen von Auer Witte Thiel bezüglich der Unterscheidung von Grundfläche und Wohnfläche im Mietvertrag. Das Urteil vom 21. Oktober 2009 (AZ: VIII ZR 244/08) besagt, dass der Begriff „Mietraumfläche“ in Verträgen nicht eindeutig zuzuordnen ist und daher zu Lasten des Vermieters geht. Auch die Erfahrung von Auer Witte Thiel zeigt, dass eine zu kleine Fläche zum Beispiel in Dachwohnungen den Mieter unter Umständen zur Minderung berechtigt. Auer Witte Thiel verfügt als Anwaltskanzlei für viele Wohnungsbauunternehmen und Hausverwaltungen über eine jahrzehntelange Erfahrung im Mietrecht.

Hintergrund des aktuellen BGH-Urteils ist die Klage eines Mieters gegen seinen Vermieter: Vor dem Auszug aus seiner Dachwohnung kam der Mieter nach Abzug der Dachschrägen auf eine Wohnfläche von 54,27 m² - im Mietvertrag waren hingegen 61,5 m² Wohnfläche angegeben. Daraufhin forderte der Mieter eine Rückzahlung der während der Mietdauer zu viel gezahlten Miete in Höhe von 1.694,19 Euro inklusive Zinsen, so Auer Witte Thiel.

Amtsgericht und Landgericht haben die Klage des Mieters abgewiesen. Die Revision des Klägers vor dem Bundesgerichtshof (BGH) hatte dagegen Erfolg. Die Begründung: Der Begriff „Mietraumfläche“ ist gesetzlich nicht eindeutig. Aus rechtlicher Sicht muss im Mietvertrag stets eine klare Unterscheidung zwischen „Grundfläche“ und „Wohnfläche“ gemacht werden, so auch die Erfahrung von Auer Witte Thiel. Als Folge dieser ungenauen Formulierung geht das Urteil zu Lasten des Vermieters - das Urteil müsse laut BGH nach der für den Mieter „günstigsten Auslegung“ gedeutet werden und berechtigt ihn deshalb zur Minderung der Miete, informiert Auer Witte Thiel.

Deshalb gelten für den Fall einer Mietminderung auch die nach Erfahrung von Auer Witte Thiel üblichen gesetzlichen Bestimmungen: Bei Mietverträgen, die wie in diesem Fall vor dem 1. Januar 2004 abgeschlossen wurden, sind demnach zur Berechnung der Wohnfläche grundsätzlich die Vorschriften der §§ 42 bis 44 II. BV heranzuziehen. Weicht die Wohnfläche nun um mehr als zehn Prozent von der im Mietvertrag angegebenen Fläche ab, ist der Mieter zu einer Mietminderung berechtigt. Die Wohnfläche beträgt laut Auer Witte Thiel in diesem Fall 54,27 m² und weicht somit um mehr als zehn Prozent von der im Mietvertrag angegebenen Fläche von 61,5 m² ab.