Erben und Vererben von Immobilien: Was ist zu beachten?

Der Tod eines Angehörigen bringt neben der Trauer einiges an Arbeit und Bürokratismus mit sich. Der Nachlass muss geregelt werden. Zählt hierzu auch eine Immobilie, will einiges gut überlegt sein.

Als erster Schritt gilt es für den oder die Erben zu klären, ob das Erbe angenommen wird. Sofern ein Erbe – hier eine Immobilie – verschuldet ist, besteht in Deutschland innerhalb von sechs Wochen die Möglichkeit, das Erbe auszuschlagen. Diese Frist beginnt mit dem Tag, an dem man von der Erbschaft Kenntnis erhält. Dies entspricht meist dem Todestag des Verstorbenen. Sobald ein Erbe beschließt, das Erbe anzunehmen, kommt das Finanzamt ins Spiel.

Am 01.01.2009 ist die Reform der Erbschaftssteuer in Kraft getreten. Geregelt wird diese im Erbschaftssteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG). Die Erbschaftssteuer ist fällig, sobald Vermögen an einen oder mehrere Erben übertragen wird und liegt, je nach Verwandtschaftsgrad des Erben und der Höhe des Vermögens, bei einem Steuersatz zwischen 7 und 50 %. Innerhalb von drei Monaten muss dem zuständigen Finanzamt das Erbe angezeigt werden, ganz unabhängig von der Höhe des vererbten Vermögens.

Je nach Verwandtschaftsgrad haben Erben bestimmte Freibeträge. Beim Ehepartner liegt dieser aktuell bei 500.000,00 EUR, bei Kindern bei 400.000,00 EUR und bei Enkeln noch bei 200.000,00 EUR. Bei einer vererbten Immobilie ist also der Wert von dieser ausschlaggebend für die Berechnung der Erbschaftssteuer und des Freibetrages. Sofern Erbschaftssteuer anfällt, ermittelt das Finanzamt den Verkehrswert der Immobilie nach §§ 179, 182 bis 196 des Bewertungsgesetz (BewG) und setzt die Erbschaftssteuer entsprechend fest.

Fällt die zu erwartende Erbschaftssteuer hoch aus, kann dem Erben ein Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB helfen, Steuern zu sparen. Der Erbe kann Widerspruch gegen den Bescheid des Finanzamtes einlegen. Im Rahmen der Öffnungsklausel nach § 198 BewG (Bewertungsgesetz) kann der Steuerpflichtige einen niedrigeren gemeinen Wert durch ein Sachverständigengutachten nachweisen. In diesem Fall sollte der Erbe und Steuerpflichtige ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB bei einem qualifizierten und zertifizierten Sachverständigen erstatten lassen.

Je nach Art der Immobilie kommen mehrere Verfahren in Frage. Das Verkehrswertgutachten kann dabei hilfreich sein, um die Steuerlast zu senken sowie Erbschaftssteuer- und Schenkungsteuer zu sparen, rät Immobiliengutachter Stephen Eifler REV, ImmoWertReal | Sachverständigenbüro für Immobilienwertermittlung.

Sollte der Erbe oder die Erbengemeinschaft zudem vorhaben, die geerbte Immobilie zu verkaufen, stellt das Verkehrswertgutachten gleichzeitig eine gute Ausgangslage für die Kaufpreisverhandlung mit den Kaufinteressenten dar.

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Stephen Eifler REV aus Epfenbach, leitet seit Jahren ein Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung im Rhein-Neckar-Kreis (Baden-Württemberg). Er hat schon unzählige Immobilien für verschiedene Auftraggeber, u.a. für Banken und Bausparkassen bewertet. Herr Eifler ist Diplom-Sachverständiger (DIA) für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, für Mieten und Pachten sowie Beleihungswertermittlung. Herr Eifler ist zertifizierter Immobiliengutachter für Marktwertermittlung gemäß ImmoWertV von allen Immobilienarten – DIN EN ISO/IEC 17024.

Des Weiteren wurde Herr Eifler von der TEGoVA (The European Group of Valuers’ Associations), einer Organisation nationaler Verbände aus Europa mit Sitz in Brüssel, zertifiziert. Der Titel des Recognised European Valuer – REV ist ein Zeichen für Exzellenz in der Bewertung von Immobilien.

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