Thomas Filor: Mietminderung bei Heizungsausfall

Die Temperaturen sinken und die meisten Menschen haben wieder begonnen, ihre Heizung regelmäßig einzuschalten. Die allgemeine Heizperiode in Deutschland hat im Oktober begonnen und geht meist bis einschließlich April.
Magdeburg, 25.11.2020. „Kommt es zu einem Heizungsausfall, kann der Mieter durchaus eine Mietminderung fordern. Ist die Wohnung im Mietvertrag nämlich offiziell als Mietobjekt mit Heizung definiert, so muss es dem Mieter oder der Mieterin stets möglich sein, die Haupträume auf 20 bis 22 Grad sowie die Nebenräume auf 18 bis 20 Grad heizen zu können. Hier spricht man von einer sogenannten Behaglichkeitstemperatur. Diese muss gegeben sein, egal wie alt die vorhandenen Heizungssysteme sind“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg. In den Fluren sollte es zumindest möglich sein, 15 Grad zu erreichen. Die gesamte Wohnung muss in der Nacht auf mindestens 18 Grad beheizbar sein. So entschied es das es Amtsgericht Köln (Urteil v. 5.7.2016, Az. 205 C 36/16).
Im Gegensatz zur allgemeinen Heizperiode, welche von Anfang Oktober bis Ende April geht, ist der Vermieter außerhalb dieser Periode nicht dazu verpflichtet dem Mieter zu gewährleisten, dass die Heizung auch in den Sommermonaten so in Betrieb genommen werden kann, dass die gleichen Temperaturen erzeugt werden. „Außerdem kann man bei einem kurzfristigen Heizungsausfall die Miete natürlich nicht mindern. Das regelt § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB. Bei einem totalen Heizungsausfall kann die Miete bereits nach einem Tag gemindert werden. Hier muss der Einzelfall natürlich geprüft werden. Dies gilt auch, wenn die Behaglichkeitstemperatur über einen längeren Zeitraum nicht erreicht werden kann. Eine Regel zur konkreten Höhe der Mietminderung gibt es in der Form nicht. Im Januar und Februar kann man von rund 20 Prozent ausgehen, in den Übergangsmonaten von rund zehn Prozent“, erklärt Immobilienexperte Thomas Filor die Rechtsprechung.
Auch das Amtsgericht in Potsdam entschied, dass ein Mietobjekt, welches nicht auf 20 Grad Celsius zu beheizen ist, mangelhaft ist Potsdam (Urteil v. 30.4.2012, Az. 23 C 236/10). Abschließend betont Immobilienexperte Thomas Filor aus Magdeburg, dass es tatsächlich irrelevant ist, ob der Vermieter den Heizungsausfall verschuldet hat oder nicht – die Mietminderung steht dem Mieter oder der Mieterin ohnehin zu. Ähnliches gilt für die Warmwasserversorgung (diese muss zwischen 40 und 50 Grad Celsius haben) sowie störende Heizungsgeräusche, welche zur Mietminderung führen können.

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