Welche Kosten können auf den Mieter umgelegt werden 

Ein Vermieter kann und muss die Nebenkosten von seinen Mietern erheben, diese muss er im Mietvertrag vorab festlegen. Sollte er dies versäumen, gelten die Nebenkosten, mit der Miete bereits abgegolten. Hierbei ist die Formulierung in zwei Möglichkeiten möglich. Entweder führt er alle Nebenkosten detailliert im Mietvertrag auf oder er verweist auf die gesetzlich festgelegte Betriebskostenverordnung (BetrKV), speziell auf Paragraph 2 der Verordnung. In diesem sind nämlich alle Posten aufgeführt, die als Betriebskosten umlagefähig sind.

In einigen Ausnahmefällen kann der Vermieter die Liste der Nebenkosten verlängern, denn als Faustregel für Nebenkosten gilt es als Regel das sämtliche regelmäßige Kosten, die für den Vermieter anfallen, an die Mieter weitergereicht werden. Sollten im Laufe eines Mietverhältnisses zusätzliche Punkte hinzukommen, können diese nur geltend gemacht werden, wenn es im Mietvertrag geregelt ist Aus diesem Grund sollte der Vermieter eine Formulierung im Mietvertrag wählen, die Spielraum für zusätzliche Nebenkosten lässt.

 

Hier ein Überblick über umlagefähige Nebenkosten und was der Vermieter abrechnen darf.

Die Grundsteuer: diese zählt zu den regelmäßigen Kosten und ist somit umlagefähig.

Abwassergebühr: werden sie als „Entwässerung des Grundstückes genannt, umfasst sie alle damit zusammenhängenden Kosten. 

Aber Achtung es gibt auch die gesplittete Abwassergebühr da in vielen Kommunen die Schmutz und Niederschlagswasser Gebühr getrennt werden. Hierzu gibt es einige Gerichtsurteile, sobald die Kosten zur Beseitigung des Niederschlagswassers mehr als 12 % der Gesamtkosten der Entwässerungsanlage ausmachen wird die Splittung zur Pflicht. Der Vermieter zahlt hier die Gebühr an die Kommune und dies Verbrauchsunabhängig wieviel Frischwasser geliefert wird. Die Niederschlagswassergebühr hängt davon ab ob und wieviel von der Grundstücksfläche versiegelt sind und das Regenwasser nicht absickern kann , heißt stark verdichteter Boden, Gebäude, Fundament. Das heißt für die Betriebskostenabrechnung das auch die gesplittete Abwassergebühr umlagefähig ist, aber eine Verbrauchsabhängige Abrechnung nur bei der Schmutzwassergebühr möglich ist. 

Warme Betriebskosten: hierzu zählen sämtliche Kosten für Heizung und Warmwasser. Es gibt rechtliche Vorgaben wie die Heizkosten auf den Mieter umgelegt werden dürfen. Gibt es einer zentralen Heizungsanlage müssen mindestens 50 aber höchstens 70 % der gesamten Heizkosten verbrauchsabhängig auf die Mieter umgelegt werden. Manche alten Gebäude haben eine Sonderregelung so dass die Heizkosten zu 70% nach Verbrauch umgelegt werden dürfen und den übrigen Teil nach Wohnfläche berechnet werden dürfen. ( $ 7, Absatz HeizkostenV)

Aufzug: Was kaum einer weiß die Kosten für einen Personen- oder Lastenaufzug können auf die Mieter umgelegt werden, denn egal ob genutzt oder nicht, ist der Aufzug im Haus vorhanden. 

Straßenreinigung und Müllabfuhr: sind beide Umlagefähig, da auch diese regelmäßig stattfinden, allerdings darf die Anschaffung der Mülltonnen nicht auf die Mieter umgelegt werden 

Gebäudereinigung und Ungezieferbeseitigung: Hierbei gilt ob es im Mietvertrag verankert ist das eine Reinigung des Hauses, Aufzuges, Waschküche von einem Dienstleistungsunternehmen vollzogen wird. Wenn dies der Fall ist, sind diese Kosten auch umlagefähig. Sollten sich mal kleine Plagegeister ins Haus verirren und eine Schädlingsbekämpfung notwendig werden, können auch diese umgelegt werden. 

Gartenpflege: Hierzu zählt nicht nur das Gießen, Rasen mähen, Schneiden und Pflegen der Pflanzen, sondern auch falls eine neue Anschaffung der Bepflanzung notwendig ist. Diese Kosten sind abgedeckt durch die Formulierung –Kosten gemäß der Betriebskostenverordnung

Beleuchtungskosten: Stromkosten für die Außenbeleuchtung und für die von allen Mietern genutzten Gebäudeteile bspw. Flur, Keller oder Treppenhaus können umgelegt werden. Was nicht dazu zählt ist die Anschaffung von neuen Leuchtmitteln, da diese zu den notwendigen Reparaturen zählt und vom Vermieter getragen werden müssen.

Sach- und Haftpflichtversicherungen: Diese teilen sich auf in die Gebäudeversicherung, Glasversicherung und auch bestimmte Haftpflichtversicherungen. Manche Vermieter beziehen ihren Strom aus einer eigenen Photovoltaikanlage, wenn diese auch durch die Gebäudeversicherung mit abgedeckt ist, darf der Vermieter diese Kosten ebenfalls umlegen. 

Hausmeisterkosten: Hier gilt nicht alle Arbeiten eines Hausmeisters dürfen auf die Mieter umgelegt werden, denn der Austausch einer defekten Gehwegplatte ist eine notwenige Reparatur des Vermieters. Auch Verwaltungsarbeiten des Hausmeisters dürfen nicht mit umgelegt werden das diese zur Verwaltungsarbeit des Vermieters zählen. Aber Ausgaben wie die Kontrolle und Einhaltung der Hausordnung dürfen auf die Abrechnung mit einfließen, auch dann wenn der Hausmeister kein Entgelt bekommt sondern dafür eine Wohnung als Gegenwert im Haus des Vermieters. Hier kann der Gegenwert für seine Arbeit als entsprechende Mietzahlung berechnet werden.

Für den Vermieter lohnt sich der Abschluss zweier Verträge mit dem Hausmeister, das bei der Abrechnung nicht hin und her gerechnet werden muss. Einen Vertrag für die umlagefähigen Tätigkeiten und einen über die nicht umlagefähigen Tätigkeiten. 

Fernsehen, Antenne oder Kabelanschluss: was unter dem Punkt Gemeinschafts-Antennenanlage und Breitbandnetz steht, umfasst jegliche Form der Empfangseinrichtung 

Waschraum: sind dann umlagefähig wenn es eine gemeinschaftliche Waschküche ist.

Sonstige Betriebskosten: hier kann der Vermieter soweit vertraglich konkret formuliert und festgelegt, die Wartungskosten für Rauchmelder, Dachrinne oder Trinkwasseranalyse umlegen

Welchen Kostenaufwand hat der Vermieter die er selbst tragen muss? 

Instandhaltung und -setzung: Die Pflicht des Vermieters liegt darin die Wohnung und Anlage Instand zu halten. Hierzu zählt bspw. Heizungsreparatur oder auch ein verschlissener Teppich der Bestand des Mietvertrages ist. 

Verwaltungsarbeit: Die Verwaltung und die dazugehörende geleistete Verwaltungsarbeit sind genau wie die Haus-, Mietrechtschutz-, Mietausfallversicherung und Kosten für den Steuerberater nicht umlegbar.

Kosten durch Leerstand ist ein strittiges Thema: Eigentlich muss der Vermieter dieses Risiko selbst tragen, auch bei der Abrechnung der Nebenkosten nach Anteil der Wohnfläche dürfen die Leerstandskosten nicht auf die Mieter umgelegt werden. Sollte hier eine Berechnung nach Anzahl der Personen ist es fraglich wie die Leerstandskosten zu berücksichtigen sind. Es könnte sonst sein das die leere Wohnung als eine Person zählt, das die Kosten des Leerstands nicht auch die übrigen Mieter umgelegt werden

Fazit : Erst sollten die Nebenkosten richtig formuliert im Vertrag aufgeschlüsselt sein, das es nicht zu einem bösen Erwachen bei der Abrechnung kommt. Wichtig hierbei ist das ein Vermieter verpflichtet ist, die Nebenkosten für einen Abrechnungszeitraum von genau einem Jahr vorzulegen. Heißt das eine Abrechnung die sich über 3 Jahre bezieht nicht rechtens ist. Eine kleine Ausnahme gibt es, der Vermieter hat das Recht kleinere Reparaturen und Schönheitsreparaturen bis 75 € auf den Mieter zu übertragen. Größere Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter selbst tragen, allerdings hat er das Recht nach solchen Maßnahmen die Miete entsprechend zu erhöhen. Lesen sie daher den Mietvertrag vor Unterschrift im gesamten durch und lassen Sie diesen notfalls vorab prüfen. 

Veröffentlicht von:

SV Büro Melanie Boese-Czekala

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