Staffelmiete: Vor- und Nachteile für Mieter und Vermieter

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Pressemitteilung OTTO STÖBEN 02.02.2023

Infos vom Immobilienprofi

Rund um Haus- und Grundeigentum gibt es eine Vielzahl komplizierter Sachverhalte, Regelungen und Entwicklungen, die es dem Laien nicht gerade einfach machen, immer die richtige Entscheidung zu treffen. In loser Folge geben Ihnen die Fachleute von OTTO STÖBEN unter der Rubrik „Infos vom Immobilienprofi“ Hinweise, die Sie umfassend zu einem bestimmten Immobilienthema informieren.

Wesentlicher Inhalt einer sogenannten Staffelmiete (§ 557a BGB) sind im Vertrag fest vereinbarte Erhöhungen der Nettokaltmiete zu bestimmten Zeitpunkten. Wichtig ist hierbei, dass die Erhöhungen immer durch einen absoluten Geldbetrag und nicht in Prozent ausgewiesen werden. Je Staffelung dürfen die Geldbeträge unter­schiedlich hoch ausfallen. Die Staffelungsabstände müssen laut § 557a BGB mindestens ein Jahr betragen.

Weitere Aspekte, welche bei einer Staffelmiete zu beachten sind:

  • Auch bei schon bestehenden Mietverträgen kann nachträglich eine Staffelmiete vereinbart werden. Hierzu ist die Zustimmung des Mieters erforderlich. Der Vertrag muss in Textform verfasst sein und eindeutige Angaben zu den einzelnen Mietstaffeln enthalten.
  • Innerhalb einer Mietstaffel kann die Kaltmiete nicht zusätzlich erhöht werden, auch nicht bei einer Modernisierung. Die Betriebskosten dürfen weiterhin angehoben werden.
  • Der Mieter muss der vereinbarten Mietpreiserhöhung selbständig nachkommen. Da die einzelnen Staffeln im Vertrag genau terminiert sind, erfolgt keine Erinnerung oder Vorankündigung durch den Vermieter. Kommt der Mieter der Zahlung der Mietpreiserhöhung nicht nach, kann der Vermieter die zu wenig bezahlten Beträge innerhalb von drei Kalenderjahren nachfordern.
  • In Gebieten mit Mietpreisbremse darf die Ausgangsmiete bei einer Staffelmiete die ortsübliche Vergleichsmiete nicht mehr als 10 % überschreiten. Bei jeder Mietstaffelerhöhung muss geprüft werden, ob die neue Miethöhe die zu diesem Zeitpunkt aktuelle ortsübliche Vergleichsmiete (§ 558 Absatz 2) um 10 % übersteigt. Ist das der Fall, greift die Staffelmieterhöhung nicht, der Mieter kann die Erhöhung zurückweisen.
  • In Gebieten ohne Mietpreisbremse dürfen die gestaffelten Mieten über der ortsüblichen Vergleichsmiete und auch oberhalb der Kappungsgrenze liegen, welche besagt, dass die Miete innerhalb von 3 Jahren nicht um mehr als 20 % (beziehungsweise auf 15 % in Gebieten mit abgesenkter Kappungsgrenze) erhöht werden darf.
  • Vermieter dürfen im Vertrag die Kündigung bis zu vier Jahre ausschließen.
  • Die im Wohnraummietrecht für eine Staffelmietvereinbarung geltenden Einschränkungen des § 557a BGB zu Gunsten des Wohnraummieters gelten im gewerblichen Bereich nicht. Hier haben Gewerbemieter und Vermieter viele Möglichkeiten der Mietvertragsausgestaltung.

Vor- und Nachteile für Mieter und Vermieter

Durch die Festsetzung der Mietstaffel mit jeweiliger Betragshöhe und genauem Zeitpunkt bleibt der Mietpreis für beide Parteien vorhersehbar und somit planungssicher. Der Mieter muss keine zwischenzeitlichen Mieterhöhungen befürchten, zum Beispiel bei Modernisierungen oder bei Preisanstiegen am Wohnungsmarkt, befürchten. Somit gibt es auch keine Streitigkeiten über Mietanpassungen.

In Regionen mit Mietpreisbremse sind Mieter vor überproportionalen Anstiegen geschützt. In anderen Gebieten können die Erhöhungen stärker steigen als die ortsübliche Vergleichsmiete und auch die Kappungsgrenze überschreiten. Vor einer Mietpreisüberhöhung schützt hier aber der § 5 Wirtschaftsstrafgesetz.

Für den Staffelmietvertrag gelten grundsätzlich die normalen gesetzlichen Kündigungsfristen. Mehr Planungssicherheit bietet für den Vermieter der erlaubte Kündigungsausschluss von bis zu vier Jahren, wenn der Mieter diesem zustimmt. Dies verhindert eine zu starke Fluktuation. Für den Mieter kann dies je nach persönlicher Lage (Veränderung der finanziellen Situation oder bei Umzugswunsch durch Jobwechsel) unter Umständen nachteilig sein.

Wie auch bei anderen Mietvertragsarten wie zum Beispiel der Indexmiete, sollten Mieter und Vermieter sich im Vorfeld überlegen, welche Vertragsmodalitäten für die eigenen Bedürfnisse sinnvoll sind.

Bitte beachten Sie, dass unsere ‚Infos vom Immobilienprofi’ keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung darstellt, geschweige diese ersetzen kann. Für Klärung Ihrer rechtlichen bzw. finanziellen Angelegenheiten bitten wir Sie, entsprechende Experten (z. B. Rechtsanwälte, Steuerberater bzw. Finanzberater) hinzuzuziehen. Trotz großer Sorgfalt und gewissenhafter Recherche können Fehler nicht ausgeschlossen werden.

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