OTTO STÖBEN Marktbericht II/2024

Zweimal im Jahr erstellt die Gutachtenabteilung der OTTO STÖBEN GmbH ihren Marktbericht, in den die Immobilien- und Vermietungspreise der einzelnen regionalen Bereiche Schleswig-Holsteins und des

Hamburger Randgebietes einfließen. Tabellarisch gelistet werden die Werte für Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Kapitalanlagen, aufgeführt in den Kategorien ‚sehr gut‘, ‚gut‘, ‚mittel‘ und

‚einfach‘. Das Diagramm des Immobilienpreis-Index ermöglicht einen Überblick über die Entwicklung der Immobilienpreise der letzten Jahre in Schleswig-Holstein.

Aktuelle Trends 2024

Das Jahr 2024 stellt im Vergleich zum Jahr 2023 ein anderes Abbild dar.

Die Finanzierungszinsen in Deutschland erreichten im ersten Quartal 2024 einen Tiefpunkt, aber zeigten anschließend eine erneute, wenn auch nur leicht steigende Tendenz auf. Die durchschnittlichen Finanzierungszinsen zur Jahresmitte 2024 be- finden sich auf dem Niveau Dezember 2023. Wir schätzen ein, dass bis zum Ende des Jahres 2024 voraussichtlich keine gravierenden Veränderungen zu verzeichnen sein werden. Für das Jahr 2025 erwarten die Prognosen im Finanzwesen eine geringe Absenkung des Zinssatzes auf rund 3,0 %.

Nach den Publikationen aus vielen, verschiedenen Medienkanälen sinken die Baukosten stetig und lassen viele Akteure positiv stimmen. Dem Grunde nach ist dieser Sachverhalt auch korrekt. Allerdings zeigen die veröffentlichten, statistischen Zahlen nach wie vor eine steigende Preisentwicklung im Vergleich zum jeweiligen Vorjahresquartal. Danach ist also fest- zuhalten, dass die Baukosten im Umkehrschluss immer noch über dem Niveau der Vorjahre liegen und sich nur die Steige- rungsrate verringert. Dieser Kontext ist wichtig, um zu verstehen, dass die Baubranche bis dato immer noch keinen Bau- boom nach sich zieht.

Die Inflationsrate in Deutschland wies in den letzten Quartalen einen absinkenden Charakter auf und liegt derzeit knapp über 2 %. Das Ifo-Institut erwartet 2,8 % für das Jahr 2024 und 2,0 % für das Jahr 2025. Damit kann von einer gewissen Normalisierung der Inflation gesprochen werden. Experten sind der Auffassung, dass der aktuelle Trend eine konjunkturelle Entwicklung begünstigt.

Verkauf

Die statistischen Zahlen machen Mut und bei bestimmten Immobilienarten sind sogar leichte Preissteigerung zu vernehmen, wie beispielsweise bei Eigentumswohnungen in Kiel. Aber schnelle und erhebliche Veränderungen sind im Jahr 2024 nach wie vor nicht zu erwarten, weshalb in Schleswig-Holstein bisher auch kein gegenteiliger Trend ersichtlich ist. Es ist insoweit nachzuvollziehen, dass die Beteiligten auf dem Immobilienmarkt, sowohl die Verkäufer als auch die Käufer, augenschein- lich weiterhin in den Startlöchern stehen, aber der maßgebliche Startschuss noch nicht erfolgte. Solche Marktsituationen gab es in der Vergangenheit und wird es in der Zukunft immer wieder geben. Wir gehen davon aus, dass auch im zweiten Halbjahr 2024 keine markanten Veränderungen am Immobilienmarkt zu verzeichnen sein werden.

Vermietung und Verwaltung

Im Gegenzug bleibt die Lage im Vermietungssektor weiterhin spannungsgeladen. Die Nachfrage an Wohnraum ist be- kannterweise unverändert größer als das Angebot. Die Wohnungsmieten steigen weiterhin an und die politisch orientierten, energetischen Anforderungen an Immobilien potenzieren die Entwicklung der Wohnungsmieten deutlich. Die Mieter be- kommen dies deutlich zu spüren, und zwar nicht nur bei Neuvermietungen, sondern auch in bestehenden Mietverhältnissen. Die Eigentümer versuchen den Investitionen entgegenzuwirken, die sich aus den energetischen Herausforderungen ergeben (werden), um die Rendite der ertragsorientierten Immobilien aufrechtzuerhalten oder in Einzelfällen auch die grundsätzliche Wirtschaftlichkeit der Immobilien nachhaltig zu gewährleisten. Es bleibt abzuwarten, ob die geforderten Maßnahmen aus der Politik zur energetischen Verbesserung der Immobilien durch die Eigentümer auch flächendeckend umgesetzt werden. Durch den Anstieg der Wohnungsmieten ist die Nachfrage an Mietwertgutachten in unserem Hause angewachsen. Nicht alle Mieter nehmen die Mieterhöhungsverlangen ohne Gegenwehr an, aber auch die Vermieter wollen sich vor der Durch- führung von geplanten Mieterhöhungen im Vorfeld immer häufiger absichern. Es betrifft vor allem die Regionen in Schles- wig-Holstein, in denen keine (qualifizierten) Mietspiegel existieren, an denen sich die Vermieter und Mieter orientieren könnten. Im Umkehrschluss ist es nicht verwunderlich, dass bei den Vermietern inzwischen das Interesse an Indexmieten oder Staffelmieten bei den Neuvermietungen zunimmt.

Abschließend ist festzuhalten, dass die Mieten auch bis zum Jahresende 2024 und nach aktuellen Kenntnissen und Ein- schätzungen im Folgejahr eine steigende Tendenz aufweisen werden.

Vielen Dank

Ich gehe mit voller Leidenschaft meiner Tätigkeit als Sachverständiger nach und freue mich selbstverständlich über jede einzelne Datenquelle, die in die Erstattung meiner Gutachten einfließen und die Qualität meiner Gutachtenprodukte stei- gern kann. Deshalb möchte ich gern diesen Marktbericht zum Anlass nehmen, mich bei den zuverlässigen und engagierten Kolleginnen und Kollegen aus allen Fachabteilungen in unserem Hause zu bedanken, die eine Erstellung des regelmäßigen Marktberichtes der OTTO STÖBEN GmbH ermöglichen und das Unternehmen ausmachen. Vielen Dank!