Toskana-Villa für den Mittelstand: Wie das Split-Use-Modell den Traum vom Ferienhaus finanzierbar macht

Teilzeitvermietung und Eigennutzung smart kombinieren – ItalicaHomes erklärt, wann sich eine Ferienimmobilie in Italien rechnet

Eine Villa in der Toskana klingt nach Luxus – und schließt sich für viele Kaufinteressenten deshalb von vornherein aus. Doch ein Modell, das in der Immobilienbranche zunehmend an Bedeutung gewinnt, rückt diesen Traum in greifbarere Nähe: das sogenannte Split-Use-Modell. Dabei wird eine Ferienimmobilie konsequent zwischen Eigennutzung und professioneller Ferienvermietung aufgeteilt. Die Mieteinnahmen tragen einen wesentlichen Teil der laufenden Kosten – in günstigen Szenarien decken sie Zins, Tilgung und Unterhalt nahezu vollständig. ItalicaHomes, das deutschsprachige Immobilienportal für Kaufinteressenten in Italien, hat das Modell in einem ausführlichen Ratgeberartikel analysiert.

Wie Split-Use funktioniert

Das Split-Use-Prinzip teilt das Jahr in zwei Phasen: In den eigenen Urlaubswochen – typischerweise sechs bis zehn Wochen – wird die Immobilie selbst genutzt. In der übrigen Zeit übernimmt ein professioneller Vermieter oder eine Buchungsplattform die Vermarktung. Laut Branchenanalysen rechnet sich eine Ferienimmobilie häufig bereits ab etwa 17 vermieteten Wochen pro Jahr, weil ab diesem Punkt die Netto-Mieteinnahmen die laufenden Kosten übersteigen. Besonders Regionen mit konstant hoher Nachfrage wie die Toskana bieten dabei günstige Voraussetzungen: Durchschnittliche Übernachtungspreise von rund 190 Euro in der Hochsaison und etwa 145 Euro in der Nebensaison ermöglichen bei solider Auslastung planbare Einnahmen.

Beispielrechnung: Was eine Toskana-Villa realistisch einspielt

ItalicaHomes verdeutlicht das Modell anhand einer illustrativen Beispielrechnung (ohne Anspruch auf Finanzberatung): Bei einem Kaufpreis von 600.000 Euro, einem Eigenkapitalanteil von 150.000 Euro und einer Vermietung über 20 Wochen im Jahr ergibt sich bei einem durchschnittlichen Nachtpreis von 200 Euro ein Bruttoumsatz von rund 28.000 Euro. Nach Abzug von Verwaltungs- und Betriebskosten in Höhe von etwa 20 Prozent verbleiben circa 22.400 Euro Netto-Mieteinnahmen – ein substanzieller Beitrag zur Deckung von Zins, Tilgung und Unterhalt.

Wird die Auslastung auf 24 Wochen erhöht oder der Durchschnittspreis auf 220 Euro angehoben, rückt der Nettoertrag näher an 30.000 Euro – und damit an eine nahezu vollständige Selbstfinanzierung der laufenden Kosten.

Steuerliche Änderungen 2026 im Blick behalten

Kaufinteressenten sollten aktuelle regulatorische Entwicklungen in die Kalkulation einbeziehen: Ab 2026 steigt die Besteuerung von Kurzzeitvermietungen über Plattformen in Italien von 21 auf 26 Prozent. Auch die kommunale Tourismussteuer wird in vielen Gemeinden erhöht. Diese Faktoren mindern den Nettoertrag und sollten bei der Preisgestaltung frühzeitig berücksichtigt werden. Dennoch bleibt die Grundlogik des Split-Use-Modells tragfähig: Gute Lage, professionelle Verwaltung und eine konservative Auslastungsplanung sichern mittelfristig planbare Einnahmen.

"Das Split-Use-Modell ist kein Geheimtipp mehr – es ist ein pragmatischer Ansatz, der für eine breite Käuferschicht funktioniert. Der Schlüssel liegt in realistischer Planung: Wer Lage, Auslastung und Kosten sorgfältig abwägt, kann eine Ferienimmobilie in Italien nicht nur genießen, sondern auch wirtschaftlich sinnvoll betreiben."

Eine ausführliche Analyse des Split-Use-Modells inklusive Beispielrechnung, Checkliste und steuerlichen Hinweisen hat ItalicaHomes in folgendem Ratgeberartikel veröffentlicht: https://www.italicahomes.com/de/post/split-use-strategien-teilzeit-vermietung-und-eigennutzung-smart-kombinieren

Über Italicahomes

Italicahomes vermittelt Immobilien in Italien. Der Fokus liegt auf qualitätsgeprüften Objekten in nachgefragten Regionen, persönlicher Beratung in deutscher Sprache und Begleitung durch den gesamten Kaufprozess – vom ersten Besichtigungstermin bis zum Notarvertrag.