Vom Ferienhaus zum Zweitwohnsitz: Warum die Grenze zwischen Urlaub und Wohnen in Italien durchlässiger wird

Zwei Wochen im August zeigen, wie schön Italien sein kann. Sie zeigen selten, wie es sich dort im November lebt. Für eine wachsende Zahl internationaler Kaufinteressierter verschiebt sich deshalb die Frage: nicht mehr nur, ob ein Ferienhaus für den Sommerurlaub taugt, sondern ob ein Ort in Italien auch außerhalb der Hochsaison funktioniert.

Was die Zahlen tatsächlich zeigen

Eine internationale Käuferbefragung des Immobilienportals Gate-away.com aus dem Jahr 2025 liefert dazu einen konkreten Anhaltspunkt: 34,5 Prozent der Befragten planten, ihr Jahr ungefähr hälftig zwischen Italien und ihrem Herkunftsland aufzuteilen, weitere 23 Prozent einen dauerhaften Umzug. Befragt wurde dabei die Community eines Immobilienportals, keine repräsentative Stichprobe aller Italienkäufer:innen – die Zahlen beschreiben also Kaufabsichten einer interessierten Zielgruppe, keine vollzogenen Käufe.

Wichtig für die Einordnung: Das klassische Motiv ist damit keineswegs überholt. 70,5 Prozent der Befragten nannten Lebensqualität als Anziehungspunkt, 46 Prozent kauften mit Blick auf den Ruhestand, 31 Prozent wegen eines gewünschten Lebensstilwandels und 16 Prozent für ein klassisches Ferienhaus.

„Wer Italien nur im Urlaub kennt, kennt noch nicht den Alltag eines Zweitwohnsitzes. Vor einem Kauf empfehlen wir, die Wunschregion auch außerhalb der Hochsaison länger zu erleben – und erst dann zu entscheiden, ob Haus, Infrastruktur und laufender Aufwand zum eigenen Leben passen."

Der Arbeitsmarkt-Kontext

Ein Teil der Erklärung liegt im veränderten Arbeitsalltag: 2025 arbeiteten in Deutschland 25 Prozent der Erwerbstätigen zumindest gelegentlich im Homeoffice, 2019 waren es erst 13 Prozent. Das bedeutet ausdrücklich nicht, dass Arbeit aus Italien arbeits-, steuer- und sozialversicherungsrechtlich ohne Weiteres erlaubt ist – solche Fragen müssen individuell mit Arbeitgeber und Beratung geklärt werden. Es zeigt aber, warum die Erwartung an eine Immobilie sich verändert: von einem reinen Sommerhaus hin zu einem Ort, der auch für mehrwöchige, wiederkehrende Aufenthalte funktioniert.

Auch die touristischen Zahlen passen in dieses Bild, ohne es zu beweisen: Im zweiten Quartal 2026 stiegen die Übernachtungen in italienischen Beherbergungsbetrieben laut ISTAT um 3,9 Prozent, während die Ankünfte leicht sanken – ein Hinweis auf etwas längere Aufenthalte im Durchschnitt. Nicht-hotelartige Unterkünfte wie Ferienwohnungen und Ferienhäuser kamen auf rund 70,3 Millionen Übernachtungen, ein Plus von 5,6 Prozent. Diese Statistik misst touristische Aufenthalte, nicht die Nutzung eigener Zweitwohnsitze – aus einer durchschnittlichen Aufenthaltsdauer von 3,15 Nächten lässt sich kein Trend zu mehrmonatigem Wohnen ableiten.

Drei Nutzungsstufen – und wo sich der Bedarf ändert

• Klassischer Urlaub | Ist es für ein bis zwei Wochen schön und praktisch? | Lage, Betten, Küche, Außenbereich 
• Längerer Ferienhausaufenthalt | Kann ich hier mehrere Wochen bequem leben? | Heizung/Kühlung, Internet, ganzjährige Versorgung
• Eigener Zweitwohnsitz | Kann ich das Haus regelmäßig nutzen und aus der Ferne betreuen? | Laufende Kosten, Wartung, Hausbetreuung, Erreichbarkeit |

Rechtliche Klarstellung: Kauf, Aufenthalt und Steuerwohnsitz sind drei verschiedene Dinge

Als EU-Bürger:innen können Deutsche in Italien grundsätzlich ohne besondere staatsangehörigkeitsbezogene Bedingungen Immobilien erwerben. Der Kauf allein begründet aber weder einen italienischen Wohnsitz noch eine Erlaubnis, den Arbeitsort ohne Abstimmung mit dem Arbeitgeber zu verlegen:

• Aufenthalt: Bei einem Aufenthalt von mehr als drei Monaten kann für EU-Bürger:innen eine Registrierung bei der zuständigen Gemeinde erforderlich werden.
• Steuerwohnsitz: Die italienische Steuerbehörde nennt für die steuerliche Ansässigkeit mehrere alternative Kriterien, darunter gewöhnlicher Aufenthalt, persönliche und familiäre Bindungen oder die Eintragung im Melderegister. Die oft zitierte 183-Tage-Regel ist deshalb kein alleiniger Freibrief für kürzere Aufenthalte – grenzüberschreitende Fälle gehören in individuelle deutsch-italienische Steuerberatung.
• Kaufsteuer: Die italienische Prima-Casa-Vergünstigung ist kein automatischer Vorteil für ein Ferien- oder Zweithaus; sie setzt in der Regel voraus, dass die Immobilie in der Gemeinde liegt, in der die kaufende Person ihren Wohnsitz hat oder innerhalb von 18 Monaten begründet.
• Vermietung: Wer das eigene Haus zeitweise touristisch vermieten möchte, benötigt einen nationalen Identifikationscode (CIN), der unter anderem in Anzeigen anzugeben ist.

Wer den Übergang vom Ferienhausgefühl zum eigenen Zweitwohnsitz realistisch prüfen möchte, findet Beratung und Objektauswahl im Angebot von ItalicaHomes.

Greta

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