Kleinreparaturklausel in Mietverträgen: Wann und was muss der Mieter zahlen?

Pressemitteilung OTTO STÖBEN 28.09.2023

Infos vom Immobilienprofi

Rund um Haus- und Grundeigentum gibt es eine Vielzahl komplizierter Sachverhalte, Regelungen und Entwicklungen, die es dem Laien nicht gerade einfach machen, immer die richtige Entscheidung zu treffen. In loser Folge geben Ihnen die Fachleute von OTTO STÖBEN unter der Rubrik „Infos vom Immobilienprofi“ Hinweise, die Sie umfassend zu einem bestimmten Immobilienthema informieren.

Mit Abschluss des Mietvertrages ist der Vermieter laut §535 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB )verpflichtet, die Mietsache dem Mieter ‚in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Er hat die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen’.

Die Kosten für große und kleine Reparaturen und Instandhaltungen hat demnach der Vermieter zu übernehmen. Allerdings gibt es Ausnahmen: Sogenannte Kleinreparaturen können auf den Mieter übertragen werden. Voraussetzung hierfür ist, dass dies in einer wirksamen Klausel im Mietvertrag vereinbart wurde. Des Weiteren muss in dieser Kleinreparaturklausel festgelegt sein, wie viel eine einzelne Reparatur maximal kosten darf und welchen Gesamtbetrag die Kosten im Laufe eines Jahres nicht überschreiten dürfen. Auch müssen Obergruppen von Gegenständen, die zu reparieren sind, festgelegt sein.

Was fällt unter Kleinreparaturen?

Unter Kleinreparaturen werden Bagatellschäden an Gegenständen und Einrichtungen in der Mietwohnung verstanden, die der Mieter direkt und regelmäßig nutzt. Hierzu gehören zum Beispiel Wasserhähne, Duschköpfe, Lichtschalter, Türgriffe, Jalousien, Steckdosen etc. Welche Reparaturen als Kleinreparaturen gelten, sind im §28 der zweiten Berechnungsverordnung (II.BV) festgelegt.

Nicht unter die Kleinreparaturklausel fallen Gegenstände oder Teile der Wohnung, mit denen der Mieter wenig oder nie in direkten Kontakt kommt, wie etwa Kabel und Rohrleitungen, die in der Wand verlaufen.

In welcher Höhe muss der Mieter Kleinreparaturen übernehmen?

Eine genaue Höhe hat der Gesetzgeber bei Kleinreparaturen nicht festgelegt. Es gibt aber durch diverse Grundsatzurteile Beschränkungen, um Mieter vor zu hohen Kosten zu schützen. Üblicherweise werden für einzelne Kleinreparaturen Beträge bis zu ca. 100 Euro als angemessen erachtet. Insgesamt kann der Vermieter bis zu 8 % der jährlichen Nettokaltmiete vom Mieter verlangen.

Achtung: Ist in der Kleinreparaturklausel eine Höchstgrenze von zum Beispiel 100 Euro angegeben, trägt der Mieter nur die Kosten für eine Reparaturrechnung bis zu dieser Summe. Kostet die Reparatur einer bestimmten Sache mehr, muss der Vermieter die vollen Kosten übernehmen. Er kann hier keine anteilige Kostenbeteiligung durch den Mieter verlangen (Grundsatz: ganz oder gar nicht).

Muss der Mieter selbst die Reparatur in Auftrag geben?

Der Mieter kann nicht verpflichtet werden, die Kleinreparatur selbst in Auftrag zu geben. Etwaige Vertragsklauseln im Mietvertrag sind unwirksam. Die Beauftragung zur Reparatur gehört immer zu den Aufgaben des Vermieters. Hiermit soll eine Haftung des Mieters für eine fehlerhafte Reparatur ausgeschlossen werden.

Jana Pallack, Immobilienfachwirtin (IHK) und Leiterin der Hausverwaltung bei OTTO STÖBEN: „Die Kleinreparaturklausel muss rechtssicher formuliert sein. Ist nur ein Punkt in dieser Klausel fehlerhaft, wird die komplette Klausel unwirksam. Änderungen bedürfen dann einer beidseitigen Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter.“

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